종합소득 항목인 이자·배당·사업·근로·연금·기타 소득 중에서 사업소득에 해당하는 주택임대소득에 관해 알아보도록 하겠습니다. 그리고 간주임대료를 살펴보고 주택 수를 구분하는 기준, 임대소득의 과세 및 비과세와 종합과세 분리과세가 되는 부분을 알아보겠습니다.
- 주택
- 주택임대소득
- 간주임대료
- 주택 수
- 과세 및 비과세
- 종합과세 분리과세
주택
주택은 사업을 위한 주거용 건물을 제외한 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말합니다.
상가의 경우 주거용 건물이 아니므로 주거용 건물 임대에 해당하지 않으므로 주택임대소득이 아닙니다. 이전에는 1층은 상가 위층은 주택으로 이루어진 상가주택과 같은 경우 상가의 면적보다 주택의 면적이 조금이라도 작을 경우 사업용 건물로 간주되었으나 지금은 주택 면적이 작거나 같아도 주택부분의 면적은 주택으로 분류하여 주택임대소득으로 과세됩니다.
주택임대소득
수입금액
부동산업에서 발생하는 소득은 사업소득 중에서 주택임대소득에 해당합니다.
주택임대소득의 총수입금액은 세금을 계산하는 기간 동안 받았거나 앞으로 받을 금액을 합한 것입니다.
여기서 간주임대료는 3 주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금이 3억을 초과하는 경우 간주임대료를 계산하여 총수입금액에 합산하여야 합니다.
간주임대료
간주임대료를 계산하는 방법을 알아보겠습니다.
수식에서 정기예금 이자율은 1.2%입니다.
차감하는 금융수익은 이자, 할인료 및 배당금, 등이 있습니다.
간주임대료 계산 1
보증금을 받은 주택이 2 주택 이상인 경우에는 보증금의 적수가 가장 큰 주택의 보증금부터 순서대로 제합니다.
예를 들어 주택 3채를 같은 기간인 1년간 임대하는 경우
A 주택 보증금 1.5억, B 주택 보증금 1억, C 주택 보증금 3.5억인 경우
간주 임대료는 C주택에서 보증금에서 3억 원을 제하고 계산합니다.
따라서 A 주택 간주임대료 1,080,000원, B 주택 간주임대료 720,000원, C 주택 간주 임대료 360,000원이 됩니다.
| 구분 | 보증금 | 간주임대료 |
| A 주택 | 150,000,000 | 1,080,000 |
| B 주택 | 100,000,000 | 720,000 |
| C 주택 | 350,000,000 | 360,000 |
A, B, C 주택에 대한 간주임대료 계산은 다음과 같습니다.
간주임대료 계산 2
세법에서 적수는 기간 별로 평균잔액을 알기 위해 매일 잔액을 합계하는 금액을 말합니다.
위의 간주임대료 계산에서 임대기간을 1년으로 간주하여 실제 임대한 일수를 곱하여 적수를 계산하면 아래와 같이 표현할 수 있습니다.
주택 3채를 임대하는 경우 임대 만료 또는 시작 일자가 대부분 다를 것입니다. 이런 경우에 적수를 사용하여 간주임대료를 계산하게 됩니다.
적수를 사용하는 예를 들어 보도록 하겠습니다.
주택 A, B, C가 있고 각각 계약 갱신이 있고 보증금이 다른 경우입니다.
| 1월 | 2월 | 3월 | 4월 | 5월 | 6월 | 7월 | 8월 | 9월 | 10월 | 11월 | 12월 | 보증금 | |
| A주택 | 1월 1일부터 5월 28일 | 200,000,000 | |||||||||||
| 5월 29일부터 12월 31일 | 230,000,000 | ||||||||||||
| B주택 | 1월 1일부터 7월 24일 | 200,000,000 | |||||||||||
| 7월 25일부터 12월 31일 | 270,000,000 | ||||||||||||
| C주택 | 1월 1일부터 12월 31일 | 130,000,000 | |||||||||||
A주택은 5월 29일에 계약 변경되고, B주택은 7월 25일에 계약 변경되고, C주택은 당해 연도에는 계약 변경이 없습니다. 각 계약 변경 날짜 별로 합산 보증금이 다르므로 각 기간의 보증금 합계액에서 3억 원을 차감하여 계산하여야 합니다. 위의 표에서는 1월 1일부터 5월 28일, 5월 29일부터 7월 24일, 7월 25일부터 12월 31일로 날짜를 나눌 수 있습니다.
1월 1일부터 5월 28일은 148일 : 기간 1
5월 29일부터 7월 24일은 57일 : 기간 2
7월 25일부터 12월 31일은 160일 : 기간 3
| 기간 1 | 기간 2 | 기간 3 | |
| A주택 보증금 | 200,000,000 | 230,000,000 | 230,000,000 |
| B주택 보증금 | 200,000,000 | 200,000,000 | 270,000,000 |
| C주택 보증금 | 130,000,000 | 130,000,000 | 130,000,000 |
| 보증금 합계 | 530,000,000 | 560,000,000 | 630,000,000 |
주택 수
주택임대에서 자신이 살고 있는 집과 임대를 주고 있는 경우 형태에 따라서 1 주택 또는 2 주택이 됩니다. 부부가 각각 주택을 소유하고 1개의 주택을 임대하고 있거나 1채에 같이 살면서 1채를 임대하고 있어도 사항에 따라서 2 주택 또는 3 주택도 될 수 있습니다. 이처럼 주택의 형태 또는 소유형태에 따라 주택 수가 달라집니다.
주택의 수는 어떻게 분류되는지 간단히 살펴보도록 하겠습니다.
다가구주택은 1개의 주택입니다. 다만 구분 등기된 경우에는 각각의 주택을 1개의 주택으로 봅니다.
공동소유한 경우에는 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산합니다. 다만, 공동소유 주택에서 임대수입금액인 연 6백만 원 이상이거나 고가주택의 30% 초과하는 지분을 소유하는 경우에는 지분의 크기와 상관없이 주택수로 계산합니다. 여기서 연 6백만 원은 해당 주택의 총 임대수입금액에서 지분율에 따른 금액입니다. 또한 고가주택은 2022년 현재 과세기간 종료일이나 양도할 당시 소득세법에 의한 기준시가가 9억 원을 초과하는 주택입니다.
참고로 양도소득에서 고가주택 기준은 실지거래가액 합산액이 12억 초과입니다.
공동소유 주택에서 지분이 가장 큰 사람이 2명 이상인 경우에는 각각 소유한 것으로 계산합니다. 이때 지분이 가장 큰 소유자 간에 합의하여 1인을 해당 주택의 임대수입 귀속자로 정하게 되면 1인의 소유로 계산합니다.
전대하거나 전전세하는 경우에는 임차 또는 전세받은 주택은 원래의 소유자의 주택에 포함되면서 임차인 또는 전세받은 사람의 주택으로도 산정됩니다.
부부의 경우에는 본인과 배우자가 각각 주택을 가지고 있으면 이를 합산합니다. 만약 동일 주택인 경우에는 지분이 더 큰 사람이 소유한 것으로 계산합니다. 지분이 같을 경우에는 부부가 합의하여 소유 주택을 가산하기로 한 사람에게 산정할 수 있습니다.
과세 및 비과세
주택임대소득의 과세대상과 비과세 대상에 대해 알아보도록 하겠습니다.
과세대상과 비과세대상은 기본적으로 보유하고 있는 주택 수에 따라 달라집니다.
보유주택 수가 1 주택인 경우 국외에 있는 주택의 월세 수입, 기준시가 9억 원 초과 주택의 월세 수입은 과세 대상입니다. 기준시가 9억 원 이하의 주택 월세 및 보증금. 전세금에 대해서는 비과세 대상입니다.
보유주택수가 2 주택인 경우 월세 수입은 전부 과세대상입니다. 보증금이나 전세금은 비과세입니다.
보유주택수가 3 주택 이상인 경우에 월세 수입은 모두 과세대상입니다. 비소형주택 3채 이상 가지고 있으면서 보증금, 전세금이 합계 3억 원을 초과하는 경우 과세대상입니다. 즉 소형주택의 보증금, 전세금은 비과세대상입니다. 비소형주택을 3채 미만으로 가지고 있는 경우의 보증금과 전세금도 비과세입니다. 이때 보증금과 전세금이 3억 이하여야 비과세대상으로 분류됩니다.
참고로, 소형주택은 주거전용 면적이 40m2 (12.1평) 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 주택입니다.
위의 내용을 표로 정리하도록 하겠습니다.
| 보유 주택 수량 | 과세대상 | 비과세대상 |
| 1주택 | 국외주택 월세 수입 기준시가 9억원 초과 주택 월세수입 |
기준시가 9억원 이하 주택의 월세 수입 보증금, 전세금 |
| 2주택 | 월세 수입 | 보증금, 전세금 |
| 3주택 | 월세 수입 비소형주택 3채 이상 보유하고 보증금, 전세금 합이 3억원 초과 |
소형주택의 보증금, 전세금 비소형주택 3채 미만 보유한 경우 보증금, 전세금 비소형주택 보증금, 전세금 합계 3억원 이하 |
종합과세 분리과세
주택임대소득의 총수입금액이 2천만 원을 기준으로 종합과세와 분리과세를 하게 됩니다. 금융소득과 마찬가지로 2천만 원을 초과하는 경우 다름 종합과세 대상 소득과 함께 합산하여 과세하게 됩니다. 이때의 세율은 6%에서 45%까지입니다.
주택임대소득 총수입금이 2천만 원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있습니다. 이것을 선택적 분리과세라고 합니다.
| 종합과세 | (주택임대소득+종합과세대상 다른 소득) × 누진세율(6%~45%) |
| 분리과세 | 주택임대소득 × 14% + 종합과세대상 다른 소득 × 누진세율(6%~45%) |
주택임대소득 총수입금액이 2천만 원 이하일 때 분리과세를 선택할 수 있습니다. 세금 계산은 임대하는 주택을 임대주택으로 등록하였는지에 따라 조금 다릅니다.
| 구 분 | 등록임대주택 | 미등록임대주택 |
| 수입금액 | 월세+간주임대료 | 월세+간주임대료 |
| 필요경비 | 수입금액×60% | 수입금액×50% |
| 과세표준액 | 수입금액 - 필요경비 - 공제금액(4백만원) | 수입금액 - 필요경비 - 공제금액(2백만원) |
| 산출세액 | 과세표준 × 세율(14%) | 과세표준 × 세율(14%) |
| 세액감면 | 단기(4년) 30%(20%), 장기(8·10년) 75%(50%) | - |
| 결정세액 | 산출세액 - 세액감면 | 산출세액 - 세액감면 |
등록임대주택과 미등록임대주택 간의 세금 계산 시 차이점은 필요경비 공제율과 소득금액에 대한 공제금액 그리고 세액감면 부분입니다.
세액감면은 등록임대주택에만 있는 항목입니다. 등록임대주택은 지자체와 세무서에 모두 등록하여야 하고 임대료는 5%를 초과하지 않아야 합니다. 세액감면은 국민주택규모 주택으로서 조세특례제한법 제96조의 요건을 충족해야 합니다.
조세특례제한법 제96조는 ‘법제처 국가법령정보센터’에서 확인 가능하고 아래와 같습니다.
제96조(소형주택 임대사업자에 대한 세액감면) ① 대통령령으로 정하는 내국인이 대통령령으로 정하는 임대주택(이하 이 조에서 “임대주택”이라 한다)을 1호 이상 임대하는 경우에는 2022년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대해서는 다음 각 호에 따른 세액을 감면한다. <개정 2014. 12. 23., 2015. 8. 28., 2015. 12. 15., 2016. 12. 20., 2017. 12. 19., 2018. 1. 16., 2019. 12. 31.>
1. 임대주택을 1호 임대하는 경우: 소득세 또는 법인세의 100분의 30 [임대주택 중 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택등”이라 한다)의 경우에는 100분의 75]에 상당하는 세액
2. 임대주택을 2호 이상 임대하는 경우: 소득세 또는 법인세의 100분의 20(장기일반민간임대주택등의 경우에는 100분의 50)에 상당하는 세액
② 제1항에 따라 소득세 또는 법인세를 감면받은 내국인이 대통령령으로 정하는 바에 따라 1호 이상의 임대주택을 4년(장기일반민간임대주택등의 경우에는 10년) 이상 임대하지 아니하는 경우 그 사유가 발생한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 감면받은 세액을 소득세 또는 법인세로 납부하여야 한다. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조 제1항 제11호에 해당하여 등록이 말소되는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014. 12. 23., 2015. 12. 15., 2017. 12. 19., 2018. 1. 16., 2020. 12. 29.>
③ 제1항에 따라 감면받은 소득세액 또는 법인세액을 제2항에 따라 납부하는 경우에는 제63조 제3항의 이자 상당 가산액에 관한 규정을 준용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2020. 12. 29.>
④ 제1항에 따라 소득세 또는 법인세를 감면받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 세액의 감면을 신청하여야 한다.
⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정을 적용할 때 임대주택의 수, 세액감면의 신청, 감면받은 소득세액 또는 법인세액을 납부하는 경우의 이자상당액 계산방법 등 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2014. 12. 23.>
[본조신설 2014. 1. 1.]
출처: 법제처 국가법령정보센터
주택임대소득에 관해 정리하면 다음과 같습니다.
보유 주택 수에 따라 과세대상 산정
1 주택 : 과세 - 기준시가 9억 초과 시 월세 수입, 비과세 - 기준시가 9억 이하 월세, 보증금
2 주택 : 과세 - 월세, 비과세 - 보증금
3 주택 : 과세 – 월세, 주택 3채 이상 보유, 보증금 합계 3억 초과, 비과세 - 소형주택 보증금, 비소형주택 3채 미만 보증금, 비소형주택 보증금 합계 3억 이하 비과세
주택임대소득 2천만 원 이하 - 종합소득 또는 분리과세 선택 가능
참고 사이트
국세청
국세청
www.nts.go.kr
국가법령정보센터
! @ # $ % ^ & * ( ) Bksp ㅃ ㅉ ㄸ ㄲ ㅆ ㅛ ㅕ ㅑ ㅒ ㅖ Shift ㅁ ㄴ ㅇ ㄹ ㅎ ㅗ ㅓ ㅏ ㅣ ㅋ ㅌ ㅊ ㅍ ㅠ ㅜ ㅡ 띄어쓰기 검색
www.law.go.kr
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