부동산; 재산세 계산 엑셀 아파트 주택 세부담상한제

부동산 재산세를 계산해 보도록 하겠습니다. 계산은 아파트와 같은 주택분에 해당합니다. 계산과정은 특례세율 적용분과 표준세율 부분을 같이 보도록 하겠습니다. 계산에 필요한 세부담상한제도 간략히 살펴보겠습니다. 계산은 엑셀을 사용하여 간단히 계산해 볼 수 있으면 포스트에 첨부하였습니다.

 

• 세액산출 방법
• 세부담상한제
• 재산세 계산

 

 

세액산출 방법

 

세액산출은 공시지가에서 과세표준을 구합니다. 과세표준은 시가표준액인 공시지가에 공정시장가액비율을 곱해줍니다. 이렇게 구해진 과세표준에 세율을 곱해주면 우리가 원하는 재산세가 나오게 됩니다. 여기에다가 세부담 상한을 적용해 주면 세금이 결정됩니다.

 

산출세액

1. 과세 표준 = 시가표준액 X 공정시장가액비율
2. 산출세액 = 과세표준 X 세율
3. 결정세액 = 산출세액에 세부담 상한 적용

 

 

세부담상한제

 

아파트가 한채 있고 그냥 살고 있었는데, 재산세가 작년에 50만 원 나왔는데 올해에는 100만 원이 나온다면 어떻게 하시겠습니까? 이렇게 갑자기 재산세가 많이 나올 일이 없으니 새로 산 부동산이 없다면 당연히 이의신청을 해야겠지요. 그런데 아파트 가격이 오르기 시작하고 이에 맞춰 공시지가가 시세의 90%까지 오르고 공정시장가액을 95%까지 올리게 되면 어떻게 될까요? 지나친 생각일까요? 참고로 21년도 공정시장가액은 95% 였습니다.

 

다행히도 세금이 갑자기 너무 많이 발생하는 것을 막기 위해 한도를 정해 놓고 있습니다.

주택은 공시가격 3억 이하는 105%입니다. 작년에 50만 원이 나왔으면 올해에는 52만 5천 원이 최대로 나오게 됩니다.

 

구분	공시가격	비율
주택	3억원 이하	105%
	3억원 이상 ~ 6억원 이하	110%
	6억원 초과	130%
토지, 건축물	-	150%
법인	-	150%

 

재산세 계산

 

주택의 재산세는 표준세율과 특례세율로 나누어 계산하여야 합니다.

표준세율과 특례세율은 과세표준을 구하는 공정시장가액비율이 다릅니다. 그리고 세율에서도 다르게 적용이 됩니다. 이것을 제외하고는 나머지는 계산 과정은 같습니다.

 

표준세율

표준세율은 공시가격인 시가표준액이 9억이 넘거나 다주택자이거나 법인이 경우 적용됩니다.

 

재산세 계산을 위해서는 먼저 공시가격을 알아야 합니다. 공시가격은 포스트 끝의 '같이 보면 좋은 글'을 참조하시거나, 부동산; 공시가격, 시가표준액을 참조하시기 바랍니다.

 

계산에서는 공시가격을 5억 원으로 가정하여 계산해 보겠습니다.

 

표준세율 계산입니다. 표준세율에서 과세표준을 구하기 위해서는 주택이므로 공정시장가액비율 60%를 적용하여 줍니다. 그러면 과세표준은 3억 원이 됩니다.

공시가격 X 공정시장가액비율 = 5억 원 X 60% = 3억 원 = 과세표준

 

과세표준 금액이 3억 원이므로 주택 표준세율에 따라 19.5만 원에 1억 5천만 원 초과 금액인 1억 5천만 원의 0.25%인 37만 5천 원을 더해 줍니다.

195,000원 + (300,000,000 - 150,000,000) X 0.25% = 570,000 = 재산세

 

작년 세액이 얼마인지 모르니 세부담 상한은 없는 것으로 하면 재산세가 57만 원이 됩니다.

 

여기세 도시지역분 세액을 구해 주어야 합니다.

도시지역분 세금은 법률에 따라 지방의회에서 의결을 통해 주택, 건축물, 토지에 부과되는 세금입니다. 이는 지역에 따라 부과되기고 하고 없을 수도 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 제1호)

 

도시지역분은 과세표준액에 0.14%를 곱해줍니다.

과세표준액 X 0.14% = 300,000,000 X 0.14% = 420,000 = 도시지역분

 

또 다른 세금인 지방교육세를 구해야 합니다.

지방교육세는 재산세의 20%입니다.

재산세 X 20% = 570,000 X 20% = 114,000 = 지방교육세

 

산출세액은 재산세와 도시지역분 그리고 지방교육세를 합하면 됩니다.

재산세 + 도시지역분 + 지방교육세 = 570,000 + 420,000 + 114,000 = 1,104,000 = 산출세액

 

앞서 재산세를 구할 때 세부담 상한은 없으니 1,104,000원이 최종 세금으로 결정됩니다.

 

 

특례세율

특례세율은 1세대 1 주택에 해당하면서 시가표준액이 9억 원 이하인 경우에 적용됩니다.

 

계산은 표준세율과 동일하게 공시가격 5억 원으로 하겠습니다.

특례세율은 공정시장가액비율 45%를 적용하여 줍니다. 그러면 과세표준은 2억 2천5백만 원이 됩니다.

공시가격 X 공정시장가액비율 = 5억 원 X 45% = 225,000,000 = 과세표준

 

과세표준 금액이 2억 2천5백만 원이므로 주택 특례세율에 따라 12만 원에 1억 5천만 원 초과 금액인 7천5백만 원의 0.2%인 15만 원을 더해 줍니다.

120,000원 + (225,000,000 - 150,000,000) X 0.2% = 270,000 = 재산세

 

표준세액과 동일하게 세부담 상한은 없는 것으로 하면 재산세가 27만 원이 됩니다.

 

여기서 도시지역분 세액을 구해줍니다.

과세표준액 X 0.14% = 225,000,000 X 0.14% = 315,000 = 도시지역분

 

또 다른 세금인 지방교육세를 구합니다.

재산세 X 20% = 270,000 X 20% = 54,000 = 지방교육세

 

산출세액은 재산세와 도시지역분 그리고 지방교육세를 합하면 됩니다.

재산세 + 도시지역분 + 지방교육세 = 270,000 + 315,000 + 54,000 = 639,000 = 산출세액

 

세부담 상한은 없으니 639,000원이 최종 세금으로 결정됩니다.

 

재산세는 재산세뿐만 아니라 도시지역분 지방교육세가 더 붙어 있는 형태입니다.

dmath.tistory.com_주택-재산세-계산.xlsx

0.01MB

 

엑셀 표

첨부한 엑셀 파일 내용입니다.

주택 재산세 계산 내역 엑셀

엑셀에서 노란색으로 칠한 부분에 시가표준액을 입력하시면 표준세율과 특례세율의 재산세, 도시지역분, 지방교육세가 각각 계산됩니다. 다만 특례세율에서 시가표준액이 9억 원을 넘어도 그냥 계산되니 9억 원을 넘는 경우는 표준세율로 생각하시기 바랍니다. 또한 세부담 상한은 고려되지 않았습니다.

 

정확한 계산은 관공서, 세무사, 등을 통해 확인하시기 바라며 위 내역은 참고용으로만 알아 두시기 바랍니다.

 

 

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정리하면,

재산세는 '재산세 + (도시지역분) + 지방교육세'로 산출됩니다.

 

 

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