부동산; 등기부등본, 공신력, 대비책

부동산 등기부등본은 공신력이 없습니다. 이에 대한 내용과 대비책을 알아보도록 하겠습니다.

 

• 공신력
• 확인 사항

 

 

공신력

 

공신력은 권리관계를 확인하는 데 있어서 외형적 사실이 있는 경우에 그것을 기반으로 행위한 법률 행위를 법률상 유효한 것으로 인정하는 것을 말합니다.

 

부동산 등기부등본의 경우에는 공신력이 없습니다.

 

등기소는 신청된 서류가 제대로 제출되고 제출된 서류가 필요한 형식을 갖추고 있으면 등기 신청이 가능합니다.

즉, 실제 권리관계를 심사하는 것이 아니라 제출된 서류가 형식에 맞는지를 심사합니다. 이를 공시력이라고 합니다.

 

공신력이 없다는 것은 등기부등본을 확인하고 부동산 중개인을 통해 정상적으로 거래해도 구매한 집을 날릴 수 있다는 것입니다.

 

등기부상에 적혀있는 소유자를 확인하고 집을 샀는데 실제 소유자가 나타나면 집을 돌려(?) 주어야 합니다.

등기부상에 적혀있는 소유자가 실제 소유자가 아닐수도 있고 계약은 무효가 된다는 것입니다.

 

전세를 구할때에도 등기부상에 적혀있는 소유자와 전세 체결을 하였는데 다른 실제 소유자가 나타나게 되면 전셋집에서 나와야 하고 전세금도 되돌려 받을 수 없습니다.

 

 

확인 사항

 

부동산중에서 주거용은 사기를 치려고 하는 경우가 아니고서는 등기부등본과 불일치하는 경우는 거의 없습니다.

하지만 등기부등본을 믿고 거래한 것으로 발생한 손해는 국가로부터 배상 받기는 어려우므로 사전에 대비하는 노력은 필요합니다.

 

 

첫 번째로,

등기부등본에 표시된 등기 내용이 진짜인지 가짜인지 논리적으로 유추해 보는 것입니다.

등기부등본은 말소된 사항을 제외하고 발급이 가능합니다. 간략하고 깔끔해보이기는 하지만 말소 사항이 포함된 것을 확인해 보는 것이 좋습니다.

말소된 사항간에 사실관계나 논리관계에 있어서 이상한 점이 없는지 확인해 보셔야 됩니다.

 

 

두 번째로,

최근에 집주인이 바뀐 경우 좀 더 주의해서 살펴보는 것입니다.

긴 기간 동안 집주인이 바뀌지 않다가 최근에 바뀌었는데 매물로 나온 경우는 소유자 사기 수법으로 등기부 위조나 변조의 가능성이 있습니다.

 

 

세 번째로,

계약 전 최근에 근저당이나 말소, 등기, 등이 있다면 해당 은행이나 채권자에게 채무변제사실을 확인하시는 것이 좋습니다.

등기에는 말소가 되었는데 추후에 은행이나 채권자에 의해 (전)집주인이 대출을 갚지 않았으니 담보물로 잡혀 경매로 넘어가는 경우도 있습니다.

 

 

네 번째로,

신탁원부 확인

등기부상에 신탁등기가 있는지 확인하셔야 합니다.

신탁과 관련된 대출이 있는데도 불구하고 을구에 그와 관련된 기록사항이 없는 경우도 있습니다.

이것을 대비하기 위해서는 등기소에서 별도로 신탁원부를 발급해 보셔야 합니다.

 

 

다섯 번째로,

부동산 권리보험

문서위조, 선순위담보권, 사기, 등 등기부에서 발견할 수 없는 위험에 의해 피보험자의 부동산 권리에 하자가 생길 때 보상을 받는 보험입니다.

전세보증금 반환보증 보험과 비슷한 것으로 생각하시면 됩니다.

 

 

 

---

부동산중에서 특히 주거용 부동산은 비교적 거래가 자주 이루어져서 등기부등본에 존재하지 않는 소유자가 등장해 소유 사실을 입증하는 경우는 거의 없습니다. 하지만 주의를 기울여서 나쁠 것은 없다고 생각합니다.

 

주거용 부동산 관련 거래를 할 때 집주인을 직접 대면하고, 중개인에게 좀 더 꼼꼼히 사실관계 확인 요청을 할 필요가 있습니다.

 

---

 

같이 보면 좋은 글

 

[부동산] - 부동산; 등기부등본, 열람 및 발급

부동산; 등기부등본, 열람 및 발급

 

[부동산] - 부동산; 공시가격, 시가표준액

부동산; 공시가격, 시가표준액

 

[부동산] - 부동산; 주택 임대차 신고제

부동산; 주택 임대차 신고제

 

 

대표 이미지