주식; 배당성향, 리츠(REITs), 배당주 리얼티인컴(O), FFO, P/FFO, P/NAV, PER, PBR

배당주 중에 리츠 (Real Estate Invenstment Trusts) 회사는 투자받은 돈으로 부동산을 매입 또는 지분을 매입하여 임대 또는 매매 차익으로 수익을 창출하는 회사입니다. 미국주식에서 리츠주는 일반적인 회사의 배당성향과 같이 분석할 수 없습니다. 리츠주의 배당성향을 확인하는 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

• 배당성향
• 리츠(REITs)
• FFO
• 그 외 관련 지표

 

 

배당성향

 

배당성향은 벌어들인 돈과 사용한 돈이 얼마인지를 나타내는 지표입니다. 순순하게 벌어들인 돈과 배당금으로 지출하는 돈의 비율입니다. 즉, 배당성향은 배당금총액과 당기순이익으로 나타냅니다.

배당성향 = 배당금 총액 / 당기순이익 = 주당배당금(DPS) / 주당순이익(EPS)

 

배당성향은 일반적으로 30%에서 60%는 안정적이라고 봅니다. 만약 80%를 넘기는 경우에는 배당을 계속 지급하거나 회사의 운영상 문제가 있을 수 있습니다.

 

레겟 앤 플랫(LEG)의 경우 23년도 배당성향은 182%였습니다. 벌어들이는 돈보다 배당으로 나가는 돈이 많았다는 것입니다.

2023년	2022년	...	2015년	2014년
182%	76.3%	...	54.5%	176.8%

 

14년도 176.8%로 높은 비율을 보였으나 15년도에는 54.5%로 안정화된 것을 알 수 있습니다. 배당주로 투자하고 있을 때 배당성향이 높게 나오면 무슨 이유인지 알아보셔야 합니다. 투자와 같이 일시적인 이유로 높아진 경우에는 다음번에 다시 좋아질 수 있으므로 유지하고 수익 모델이 좋지 않아서 장기적으로 이어질 것 같으면 빠져나오셔야 합니다.

 

 

리츠(REITs)

 

부동산투자회사의 주식인 리츠주는 일반적으로 배당성향이 높게 나타납니다. 이것은 감가상각에 의한 것입니다. 리츠주는 부동산을 매입하여 수익을 발생하게 되는데 부동산은 물건으로서 감가상각비를 회계에 기록하게 됩니다. 감가상각비는 비용으로 기록되어 순이익이 감소되게 됩니다. 이러한 이유로 일반적인 방식으로 나타내는 배당성향은 높게 나옵니다.

 

2023년	2022년	2021년	2020년	2019년
229.92%	298.28%	221.97%	231.67%	212.40%

 

위의 표는 미국 리츠주인 리얼티인컴(O)의 배당성향입니다. 표에 나와있듯이 매년 200%를 넘는 배당성향을 보입니다. 일반 주식과 다르게 배당성향만으로는 안전성을 확인할 수 없습니다. 그래서 리츠주에서는 FFO라는 것을 사용합니다.

 

 

FFO(Fund From Operations)

 

FFO는 리츠의 배당 가능한 이익을 나타냅니다.

매출에서 운영경비, 감가상각비, 간접비, 이자비용을 제외하면 순이익이 됩니다.

순이익 = 매출 - 운영경비 + 감가상각비 + 간접비 + 이자비용

 

리츠는 부동산과 같은 자산에 투자합니다. 부동산은 시간이 지나면서 가격이 떨어지기보다는 임대료에 따라 가격이 결정됩니다. 따라서 감가상각비가 실제적으로 발생하지 않는다고 판단하여 FFO를 구하게 됩니다. FFO는 순이익에 감가상각비를 더해주고 부동산을 매각할 때 발생하는 손익을 계산해 줍니다.

 

FFO = 순이익 + 감가상각비 + 자산 매각 손익

 

이렇게 구해진 FFO를 배당금에 나눠주면 FFO를 근거로 하는 배당성향을 구할 수 있습니다.

 

배당성향 by FFO = 배당 / FFO

 

아래 표는 미국 리츠주인 리얼티인컴의 FFO 배당성향입니다.

Realty Income Corporation (O)
Year	2023년	2022년	2020년	2019년
FFO Payout Ratio	74.83%	73.36%	84.42%	81.97%

 

표와 같이 리츠 리얼티인컴의 FFO에 기반한 배당성향은 70~80%대를 유지하고 있습니다.

 

참고로 미국의 리츠는 분배요건에 따라 소득의 80~90% 이상을 분배하여야 하며 그렇지 않을 경우 불이익이 있으므로 일반 배당금이 다른 주식보다 높은 경우가 많습니다.

 

 

그 외 관련 지표

 

FFO 외에 다른 지표로는 AFFO, P/FFO, P/NAV를 사용하여 배당주의 가치를 판단해 볼 수 있습니다.

 

AFFO는 Adjusted FFO로 조정된 FFO로 볼 수 있습니다. AFFO는 임대료, 유지보수 비용, 자본지출 등을 반영한 것입니다.

AFFO = FFO + (임대료 - 자본지출 -유지보수비용)

 

 

또 다른 가치 판단 방법 중에 P/FFO가 있습니다. 

P/FFO는 시가총액과 FFO를 나눔으로써 계산이 가능합니다.

P/FFO = 시가총액 / 배당가능이익 = P / FFO

 

여기에서 P/FFO가 10이라면 주가가 연간 배당가능이익의 10배에 거래되고 있음을 의미합니다. 이것은 일반 주식의 PER와 유사합니다. 

 

 

P/NAV(Net Asset Value)는 매입시점에서의 가치를 현재의 가치로 환산해 보는 방법입니다.

P/NAV는 시가총액에서 순자산 가치를 나눔으로써 계산이 가능합니다.

P/NAV = 시가총액 / 순자산가치 = P / NAV

 

이것은 보유 자산에 대해 감정평가액을 이용하여 추정하는 방법으로 자산의 가격 변화를 반영하여 가치를 판단하는 것입니다. 주식의 PBR과 유사하게 생각하시면 됩니다.

 

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정리하면,

미국의 리츠주는 FFO를 사용한 배당성향을 판단 기준으로 삼아야 합니다.

관련 지표로는 FFO, AFFO, P/FFO, P/NAV가 있습니다.

 

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